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內政部關於預售屋買賣定型化契約履約保證機制「不動產開發信託」之「專款專用」可否償還「土融循環額度」疑義函釋。（民國102年10月23日內授中辦地字第1026652034號函）

主旨：

關於預售屋買賣定型化契約履約保證機制「不動產開發信託」之「專款專用」可否償還「土融循環額度」疑義1案，復請查照。

說明：

一、復貴公司102年9月26日基102字第084號函。

二、有關「土融循環額度」可否由預售屋買賣定型化契約履約保證機制之「專款專用」償還1事，茲說明如下：

(一) 按金融監督管理委員會102年10月1日金管銀票字第10200233270號函略以：「．．．鑑於銀行辦理不動產貸款業務，應依據徵、授信原則及銀行法等相關規定辦理。因不同授信戶之融資需求及信用狀況不盡相同，相關授信形態尚難逐一（例如土融循環額度）於法規作具體規範。．．．」。

(二) 次按中華民國信託業商業同業公會102年8月26日中託業字第1020000533號函略以：「因『土融循環額度』係借戶以建案土地為擔保品向銀行申請借款循環動用額度，借戶若有資金需求可隨時申請動撥，若有閒餘資金亦可隨時償還，並得於額度內循環動用，故其性質應較類似建商之營運週轉金，而非購地或興建資金。預售屋不動產開發信託專款專用之目的係藉由受託人控管建商交付之各項資金，依工程進度專款專用，防止建商將價金挪作他用，以降低預售屋交易風險。雖依規定建商或起造人應將建案土地及興建資金信託，而信託前購置建案土地之『土融』借款，建商未必交付信託，如允許委託人（建商）可要求受託人依約以買方所繳價金償還非屬信託財產之『土融循環額度』借款本息，再由委託人於借款循環額度內借出任意使用，則主管機關要求『興建資金』應『專款專用』之目的顯將喪失。」。『土融』債權受土地抵押權之擔保，如委託人反覆利用循環額度借出資金後，未存入信託專戶且未使用於該建案之興建，一旦其無法依約定完工或交屋時，『土融』債權金額因循環使用而未降低，且融資銀行之受償順位優先於買方之普通債權，將影響買方得求償金額，為保護買方購屋消費者權益，爰建議不宜將未存入信託專戶且未使用於該建案之『土融循環額度』納入『興建資金』範圍」。

(三)另按中華民國銀行商業同業公會全國聯合會102年8月13日全授字第1020001260A號函略以：「．．．實務上銀行核給之土地融資為不動產興建開發過程中所需之支出，原則上應符合不動產開發信託『專款專用』之範圍，惟因土地融資實務上多為一次動撥或分次動撥，如屬『循環額度』，其借款多為營運週轉使用。如建商未將『循環額度動用』之款項交付信託，一旦允許建商得以信託專戶中買方所繳價金償還土地循環動用借款本息，則建商可能反覆利用循環額度借出資金後，未將該等資金使用於該建案興建相關支出。當建商無法依約定完工或交屋時，『土融』債權金額因循環使用而未降低，融資銀行之受償順位優先於買方之普通債權，將影響買方求償金額，恐有失以『信託專戶專款專用』機制保護購屋消費者權益之立法目的。」。

(四) 綜上，「土融循環額度」，係建商以建案土地為擔保品向金融機構申請借款循環動用額度，建商得於循環額度內任意借出使用，其性質多屬建商之營運週轉金，而非購地或興建資金之範圍，與「不動產開發信託」之「專款專用」立法目的不符。是以為保護消費者購買預售屋權益，「土融循環額度」不宜由預售屋買賣定型化契約履約保證機制「不動產開發信託」之「專款專用」償還。

正本：

基泰建設股份有限公司[臺北市衡陽路51號10樓]

副本：

金融監督管理委員會、行政院消費者保護處、各直轄市、縣市政府、中華民國信託業商業同業公會、中華民國不動產開發商業同業公會全國聯合會[台北市安和路1段29號8樓]、本部營建署、地政司【不動產交易科】